リノベーション(再生)

大阪市の文化住宅(築古アパート)を内覧。リノベーションして賃貸で貸せるのか?パート1

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今回ご紹介する案件は、当社が購入を検討しようと考えている築年数の経過した大阪市内の文化住宅です。近畿地方でその昔に建築された築年数の経過した木造の連棟長屋式の風呂無しアパートを文化住宅と呼んでいて、当時は流行った建築手法らしいですね。隣の家と壁がくっついており、テラスハウスの様なイメージが一番近いのではないのでしょうか。

さて、その案件がこちらです。
この2棟並んでいるうちの片側一棟の奥の建物です。

大阪の文化住宅、築古アパートの外観

 

人が一人通れる程度の鉄製の階段は後付けされたのかな?
この階段で2階へ上がることができるのですが…。
文化住宅、隣接連棟と共用階段

うわ~、それにしてもスゴくふる~い( ゚Д゚)

え~と、それで利回りは…と??

とりあえず20%!!
物件概要書にそう記載してありますが…。
利回りが20%って5年で投資を回収できる計算です。
よしよし!と思った矢先、思わぬ事実が。

入居状況は、何と…。

4部屋中全部空室(*‘∀‘)

こ、こ、これはどうしましょうか…。
投資した資金が5年間で回収できるどころか、家賃すら入ってこないじゃないですか!

その答えは、不動産屋さんの物件概要書の記載方法にあります。
つまり、ここでの利回り20%の意味は”想定”ということになります。
「満室になったらそうなることが想定されますよ」という意味合いになります。
ただ、私にとっては想定というより、もうある意味”空想の世界”です。

どうやって自分で満室にするの?
どうやれば自分で利回り20%以上の物件にできるの?

もう、さっぱり分からないよ~(+_+)

ということは、良く考えてみると家賃を下げて募集して早く満室にしたとしても、家賃の金額次第ではボロボロのアパートなのにもかかわらず利回り10%以下にもなりえるという事か…。
なるほど( ..)φメモメモ
って、リスク高すぎじゃないですか~!

ちなみに部屋の中はこんな感じです。
何故かネコが「ニャ~」と鳴きながら登場です。住んでいるのか!?
文化住宅室内の未改装の様子

 

トイレは和式でした。もちろん風呂はありませんでした。
大阪、築古、改装前の和式トイレ

 

トイレの上にあったタンクですが、水が溜まれば流れてくるのでしょうか?
これって昔小学校とかで見た気がしますが…。
文化住宅トイレ、貯水タンク

うーん、どうしましょう。
この案件を購入して良いのでしょうか。。。
悩んでいる私。

しかしながら、ご案内頂いた不動産屋の担当者さんと道を歩きながら会話をしていると、さらにグサっと心に突き刺さる事実が…。

担当 「え~と、まず、この案件は「土地」の契約になります。」

私  「ん?え?どういう意味ですか?」

担当 「土地の上の建物は家屋ではありません」

私  「え?」

担当 「公共設備、その他含め使用できるかどうかも不明です。」

私  「うわ~‼( ゚Д゚)パニック状態」

担当 「そして、道路に面していないのでここに新たな建物を建てることはできません。再建築不可となります。」

私  「…」

担当 「買いますか?」

私  「いや、ちょっと、えーと…(このタイミングで決断を迫るか普通(*‘∀‘) )」

利回り20%という物件概要書につられて内覧を申し込んだ私でしたが、一体どうなることやら…。
自分で言うのもどうかと思いますが、先が思いやられます(+_+)

パート2へ続く…

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