リノベーション(再生)

大阪市の文化住宅(築古アパート)を内覧。リノベーションして賃貸で貸せるのか?パート2

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さて、購入を検討していた大阪市の文化住宅(築古のアパート)ですが、結局どういう結論に至ったのでしょうか。
みなさんなら購入前段階の以下の”想定されるリスク”をご覧になってどう判断されますか?

1、土地の売買契約なので、建物の瑕疵が全て不明。死亡事故や雨漏り等も全て不明。
不動産屋さんはまた恐ろしいことを言ってきました。
「現在のオーナーさんは倉庫として自分の荷物置き場に利用していただけなので、建物が居住用として利用できるかどうかという判断はしない」
「そのため、建物は土地に上にある残置物扱い。」
「そもそも人が住む為の場所ではないので、住んでいた時の話がどうかとかは特に分かりません。」

分かりました(+_+)
そう言うしかありません。はぁ|д゚)

2、近隣トラブル全て不明。
1番目の問題とほぼ同じで、オーナーはここに住んでいないため、分からないとの事でした。

3、公共設備を使用できるかどうかが不明。
こちらも1番目の問題とほぼ同じで分からないと言われました。

でも、さすがに電気ガス水道が利用できないことってあるの(@_@)?

4、家賃相場、賃貸募集の感度が不明。
この案件の近隣には同じような物件が数棟建っていました。
ただ、正直いくらの家賃で契約しているかなんてほぼ不明で、全くの未知の世界でした。
近隣の不動産屋さんを回ってみても「だいたい2万円から高くても3万円の家賃が取れれば良い方じゃない」という投げやりな回答。

5、建物の躯体や内部の具体的な状況が分からないので、リフォーム中に様々な瑕疵が出てくる可能性がある。それによりリフォーム代が高くつく可能性あり。

リフォーム屋さんを連れて一緒に見てもらいましたが、リフォーム屋さんの回答が

「やってみなければ分からない」

でした。
これには参りました( ;∀;)

 

1~5以外のリスクもあげていくとキリがありません。
どんだけ不明な点が多いんだよ~( ゚Д゚)
こんなに沢山の問題があって本当に解決できるの?
頭の中がグルグル回ります。

皆さんなら、この案件は買いますか?

よ~く考えました。
そして…ついに決心しましたよ!

今回は見合わせるか…? (ドキドキ)
それとも購入か…? (ドキドキ)

結論は…‼

 

買います!

そう、買いますよ!
購入することにしました(^^)/

考えてみた結果、一つずつ問題を解決していき最終的に利回り20%目指せるという判断に至りました。
本当です。大丈夫です!
だから、とにかくまず購入。
他の人に取られる前に買っちゃいます!

この決断に至るまで結構な時間がかかりました。
問題解決が可能かどうかも当社のネットワークを駆使して先生方に話を聞きました。
そして99%の人に反対され、もう途中で聞くのが嫌になりました(*’ω’*)

専門家の先生「近隣トラブルはこうすれば良くなるんじゃない?でも、この案件…買わないでしょ?」

私「ありがとうございます。この問題は解決できるということですね!(私が買うか買わないかは、もう話しません(*‘∀‘))」

リフォーム屋「仮に後から雨漏りが発生したとしても、これくらいの金額で収まるんじゃないかな?というより、この物件買うの?」

私「ありがとうございます。と言うことは〇〇万円くらいが追加で必要になってくる可能性がある訳ですね。(私が買うか買わないかなんて関係ないでしょ!(*‘∀‘))」

私が聞いてるのは問題が解決かできるかどうかだけなのに。
みんな最後の一言が多すぎ( ;∀;)
ただ、多くの専門家の先生達に話を聞いてる途中で分かったのは”多くの人はこんな問題の多い案件は買わないんだなぁ”という事でした。

そこで私は気づきました。

これはチャンス!

リスクが大きい程、そこには”大きなチャンス”が隠れいます。
問題を解決できると判断した以上、自分を信じて前に進むしかありません。
最終的に購入するという判断をするのも自分自信です。

さて、次回パート3ではいよいよリフォームに入っていきます。

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