物件選び、購入前

不動産投資の初期段階での購入方法 ~指値はこうすれば上手くいく~

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こんにちは。
当社は大阪で不動産賃貸管理業を営んでいる合同会社Briaです。
リノベーションをして資産価値を上げて保有する事業を主体としております。
賃貸管理の範囲は主に関西をメインとした近畿圏ですが、当社の保有物件やお客様の管理物件は日本全国に及びます。

さて、今回は不動産投資家になる前の皆さんが”初めの一棟目”を購入する際の考え方をご紹介します。実際の話に基づいて書いていきますので一緒に考えてみて下さいね。

検討物件と自分(購入者)のスペック

検討物件

場所 東北地方のド田舎
価格 1,600万円
建物 築30年の木造アパート 全8部屋
利回り 表面18% 現況15%
土地評価額 400万円
建物評価額 100万円
※全部屋リフォーム済み、外壁は数年前に塗装、1部屋で滞納2ヶ月発生中
東北地方の検討しているアパートの一部

自分(購入者)

自己資金 300万円
融資   某金融機関より2000万円までならどんな物件でもOKとの承諾あり
購入方法 最近立ち上げた資産管理会社で購入予定

 

さぁ、いかがでしょうか。
この記事を読まれているあなたならいくらで買付を入れますか?

自分の考えている希望価格を押し通すべきか!?

さて、この場合ですが色々な考え方があります。
利回りが良いので凄く買いたい気持ちは分かりますが、まず評価額が低い。
買ったとしても物件の評価が低いと次の物件の購入時に影響するのではないか?
田舎過ぎてこれ以上の入居は望めないのではないか。
逆に退去されたら、さらにリスクが高まるのではいか。
などと、様々な憶測があることでしょう。

しかし、不動産屋さんの営業マンからはこう言われます。

「この前1,200万円で買いたいという人がいたんですよ。売主さんに買付けを持って行ったら怒られてしまいまして…」
「その次に1,500万円で買いたいという人がいたんですが、それもダメでした…」
「ただ、つい最近”満額でも買いたい”と言っている人がいたんですよ。銀行の返事待ちらしいので急いだ方がいいですよ。」

こんな話をされます。
でも地方の案件なのに利回りが低いなんてあり得ません(´・ω・`)
表面20%以上で買いたいのが本当のところ。
ただ、単純計算で表面利回り20%を逆算すると売買価格は1,440万円です。
不動産屋さんは1,500万円で断られたと言っているのに、このタイミングでこちらの希望価格を伝えても良いのでしょうか?…。

・・・う~ん、え~と・・・

これは...伝えてはいけません。
厳密に言えば「私は1,440万円で買いたいです」と言うのは自由ですが、ほぼ願いは叶いません。
もし、こちらの価格の交渉が通るとすれば、①瑕疵担保免責、②現金での早期決済、③売主や不動産会社へのかなりのメリットがある、等の場合に限って話は別となります。
購入希望者のあなたがこれらの強みを持ち合わせていない限り、自分の要望を伝えても諸刃の剣なのは間違いありません。
ではどうすれば良いのでしょうか。

これが最良の判断方法だ!

結論は...。
①「不動産屋さんの担当者さんが言う価格に従って購入申し込みをする」か、
②「自分の希望価格に値が下がるまで長い間待つのみ」です。
買付証明書の価格は状況をみて最適な価格で申し込みましょう
よく不動産投資関連の本には、物件の不良個所を探して大幅な指値をするようなことを指南している場合が多々がありますが、仮に今回の物件に関して「外壁と屋上の防水が必要だからその分引いてよ!」「入居者が滞納しているから減額だね!」などと文句を言ってみたところで価格交渉は難しいでしょう。
そんなことをしていたら、他の購入者希望者に先を越されることが目に見えています。

何故か?…。

答えは簡単です。
「屋上防水?滞納?そんなのこっちで対処するので大丈夫ですよ。買いますよ♪」
と他の購入希望者に言われてしまえばそれで終了だからです。
何故なら他の購入希望者からすれば満額の1,600万円でも良かったからです。それがその人の物件を購入する基準だったからです。
自分から見たら1,440万円(利回り20%計算)が妥当な価格でも、他の購入希望者はその基準ではなかったのです。

仮に利回り15%以上なら何でも買います!という人がいたらどうでしょうか?
そんな人がいた日には、その人にとっては今回の物件は条件交渉なんて必要ありません。
「利回り15%以上」という条件さえ叶えば即購入してしまうので、今回の話はチャンスでしかありません。単なるラッキーです。その人は即決します。
こちらからしたら、せっかくの購入のチャンスだったのに、たった数100万円の差の話をしている間に取られてしいます。

たった数100万円...?そうです。たった数100万円です。
例えば200万円を金利4.5%(高めに設定)、10年で返済(短めに設定)の場合でも毎月の返済額は約2万円です。毎月2万円を返済するかしないかだけの話なのに、色々な減額の理由なんかを探しながらずーーーーっと考えていたんです。
でも、シンプルにイメージして下さい。
毎月2万を返済するかしないかよりも、いくら家賃が入ってくるかを考えた方が幸せではないですか??
だって、買えなければゼロですよ!

チャンスは必ずモノにして!

さぁいかがでしたか?
不動産投資の初期段階における数多くの投資家は多くのチャンスを逃していることがお分かり頂けましたでしょうか。
当社に相談される投資家さんも、電話やメールで数多くの”心配事”を話されます。
しかし、その心配事の大半は”解決できることばかり”なのです。

もしご心配されることがあれば、是非当社にその心配をぶつけてみられてはいかがでしょうか。

Q&A

Q1.今回の記事のように、買いたくても価格交渉が出来ない場合の話で、例えば実際に表面利回り15%で購入してしまったら、利回り20%という目標が達成できなくなりますがそれで良いのですか?

A1.ご自身の購入基準を下げて買いましょうという話ではありませんのでご安心下さい。
物件購入後でも利回りを上げていく方法は多く存在します。
例えば、金利交渉、賃料UP、ランニングコスト削減…。
その物件ごとに最良の方法を見つけていくのが当社の賃貸経営及び賃貸管理業務の強みです。

Q2.直ぐに2棟目を購入できますか?

A2.自己資金が少なければ直ぐに2棟目の購入とはいきません。一定期間は安定的に賃貸経営を維持継続する時期があります。
一定期間を経過した後は、ある程度短期間で購入していけるペースになっていくでしょう。
1件目の物件の評価額云々は関係ありません。
どの金融機関も大抵は一定期間おいての融資になるのが通常です。
その期間の間に安定的な賃貸経営がなされているかを見ているのです。
焦らず、まずは一棟目の物件で多くの事を学びましょう。

Q3.必ず法人(資産管理会社)を作る必要がありますか?

A3.ありません。個人で購入して構いません。
ただ、法人の方が税務上有利なことが多いです。

 

さぁいかがでしたでしょうか?
少し安心した気がしませんか(^^♪
そして、少しずつ心の準備も整ってきたことでしょう。
それではまた。

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