物件選び、購入前

自己資金1,000万円を効率的に利用する方法を教えて下さい。

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こんにちは。
当社は大阪で不動産賃貸管理業を営んでいる合同会社Briaです。
リノベーションをして資産価値を上げて保有する事業を主体としております。
賃貸管理の範囲は主に関西をメインとした近畿圏ですが、当社の保有物件やお客様の管理物件を含めるとその範囲は日本全国に及びます。
ブログでは初心者でもできる不動産投資の方法を掲載中。
不動産オーナー増加中です!

今回のお話は自己資金の利用方法です。
先日、お客様から”自己資金1,000万円をどう利用すれば良いか”というご相談を受けました。
どうお答えすれば良いでしょうか…。
え~、まずは…日本の銀行への預金という投資方法は利率が低いという意味ではお薦めできないことは確かです。
当社のホームページを見られている方々は、そのつもりがないことは重々承知していますが…。
では、この1,000万円というお金はどのように利用すれば効率的なのか。
自己資金の「利用方法=投資の対象」に関してお話していきたいと思います。

自己資金の利用方法(投資の対象)

賃貸管理 bitcion
<ケース1>
・築古の高利回り物件に現金投入。場所は問わず。
この方法は、抵当権を設定することなく物件を所有することが可能です。
翌月には借金の無いキャッシュマシーンが完成し、”家賃全額キャッシュフロー”という恩恵を受けることができます。
そして、次回また同じ方法で購入する際に、今回購入した物件を担保に入れて新たな物件を購入することができるメリットがあります。

<ケース2>
・ローンが組めるのであれば、手付金等に充当してレバレッジを効かせて5,000万円~1億円程度の案件を買うのもあり。高利回りである必要はなし。
この方法であれば、当たり前な話ですが自己資金以上の物件を持つ事が可能になります。
何年か賃貸経営をすることで、金融機関からも大家業としての実績を評価されるようになってくるのがメリットです。

<ケース3>
・不動産以外のものに投資。例えば、株、仮想通貨、FX、投資信託、債券等
素人が手を出すのはギャンブルに近いですが、最近話題を集めているbitcoinやリップル等の仮想通貨やICOへ資金を投入して、運が良ければ資金を増やすことが可能です。
ただ、値が下がった際には次の投下資金が無ければ塩漬けか損切りをするしかなくなります。

<おすすめの方法>
一番お薦めなのは、<ケース1>か<ケース2>を投資対象にしてから、そのキャッシュフローで<ケース3>を投資対象にするという流れです。
いきなり自己資金を利用して<ケース3>を対象にして投資してしまうと、価格変動に対して自分ではコントロールが不可能になってしまいます。
しかし、<ケース1>か<ケース2>を投資の対象にすることによって、毎月のキャッシュフローが生まれます。
<ケース1>でも<ケース2>でも価格変動は穏やかで、実際には自分で家賃コントロールなどにより、資産価値を変化させることも可能です。
この<ケース1>や<ケース2>から生まれるキャッシュフローを利用して<ケース3>へ投資をすることで、株や仮想通貨の価格変動が起きても毎月のキャッシュフローにより簡単に持ちこたえることが可能となります。
実際に当社でもそういった資金の運用方法を積極的に取り入れています。
※余談ですが当社の賃貸管理業務においても、bitcoinやクレッジドカード、Paypal等の決済方法を積極的に採用しております。

さて、ある程度の自己資金があって、お金の遣い道の方向性はだいたい決まってきたけども…。
ここで出てくる疑問が一つ。

”良い物件はどうやって探すのか?”

です。
では次は”そもそも”な部分である、”物件探しの基本”について書いていきます。

物件の探し方

不動産検索サイト
物件探しに関しては特に特別な方法はありません。
主に以下の3つが代表的です。

(1)楽待、健美家、suumo、不動産投資連合体、athome等の大手検索サイトで探す。

(2)地元の不動産屋さんを訪問して良い物件情報を出してもらう。

(3)金融機関からの紹介や知人からの紹介。

これくらいしかないかと思います。
主に1番と2番が大半だと思いますが、3番の金融機関や知人からの紹介だから良いかというとそういう訳でもありません。

そう言えば、最近個人の投資家さんで不動産の資産総額が10億円以上ある方がいらっしゃいました。

「少し前に3億円で利回り10%超える物件買ったよ。地方の物件だったんだけどね。」

とおっしゃっていました。
特別なルートで物件情報を仕入れたのか聞いてみると、特にそんなこともないらしく“インターネットに載っていた情報”を見つけて買っただけとの事でした。
内容を聞くと旧耐震、RC、入居率5割、室内は一応リフォーム済みというものでした。

さて、この情報は良い情報なのでしょうか、悪い情報なのでしょうか?

何故こんな質問をしたかと言えば、インターネット上に転がっている情報を悪い情報だと決めてしまい、物件情報を見もしない不動産投資家の方々が非常に多いからです。
実際のところ3億円の物件を購入した投資家さんは、購入時にはローンや経費を差し引くとキャッシュフローとして数万円程度しか残らなかったそうですが、9割程度まで部屋を埋めていくと90万円~110万円/月のキャッシュフローを生んでくれる物件になったそうです。

この投資家さんに関しては購入してから8ヶ月後には、ほぼ満室までもっていき、その後に利回り8%程度で売却することができたそうです。
購入された物件そのものは継続して保有しても良かったのですが、次にまた面白そうな物件が見つかったそうで、そちらの購入に資金をあてたかったようです。
ちなみに、その面白そうな物件というのもまたインターネット上からの情報なんだとか…。

この様に、資金があってもチャンスを逃してしまう人もいれば、”これはチャンスだ‼”と認識できる人もいます。
ぜひ、皆さんも後者の投資家さんのように物件選びのプロになって頂きたいです。
物件を選ぶ目を養うことができれば、自己資金を効率的に利用できること間違いありません。

当社でも投資家の皆様に高利回りな案件や銀行が好みそうな物件情報をご提供しています。
つまり、この意味は上に書いた(1)~(3)に関して当社では全て網羅していることを意味します。
ただ、投資家の皆様はそれぞれの投資スタイルがありますので、不特定多数の方に物件情報を配信するようなことはしておりません。
投資家様本人とお話をしてみて初めてその方の顔が確認できますし、そこでやっとお互いの信頼関係が生まれます。

ぜひ、当社と一緒にあなた自信の投資スタイルを考えてみませんか?
お問合せフォームよりご連絡下さい。
お待ちしております。

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