トラブル対応、クレーム処理

【失敗談】当社管理の大阪市の築古アパートで家賃滞納約1年6ヶ月。督促により無事退去(弁護士不介入)。

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こんにちは。今回は失敗談です。
失敗談って本当は結構言いづらい部分でもあるのですが、あえて公開です。
当社が保有&管理している大阪市の築年数の古いアパートに入居されている方のお話です。
人間性を重視したあまり、仕事という側面をないがしろにしてしまったお話。
人間なので、誰しも感情的になってしまうことがあります。
住んでいる人もまた人間…。

 

画像は今回のお話に登場する当社が管理している大阪市のアパート
合同会社Briaの管理している大阪の物件

 

賃貸経営も順調、収支も安定してきた今日この頃。
物件管理でも特に目立ったトラブルやクレームもなく順風満帆な毎日を送っておりました。
当社が管理している大阪市の築古アパートもその一つ。何の問題もありませんでした。
あるとすれば、「電気の球が切れた」「隣の部屋の夫婦が喧嘩している」「壁に少しだけ穴を開けて棚を設置しても良いか」なんていう解決できるレベルのお話が大半。
今回の登場人物であるその入居者からも毎月滞りなく入金が入っており、特に気にすることもありませんでした。
しかし、ある日のことです。毎月末日に入金があるはずのお金が振り込まれておりません。
入居者と電話連絡を取るものの、結局は翌月の10日の入金となってしまいました。入金は入ったものの次もまた遅れられては困りますので、念押しで連絡を入れます。

管理担当「もしもし、今月の家賃は末日までにお願いしますね」

入居者「すいませんでした。気をつけます。」

しかし…。末日になっても家賃が振り込まれません。
結局は1ヶ月遅れでの入金があったものの、月日が経つにつれてその入居者からの入金は3ヶ月も遅れるほどになってしまいます。
3ヶ月滞納の時点で内容証明を出すのが基本ですが、その方とのコミュニケーションが取れていたこともあり少し油断していました。
その入居者は電話をすれば必ず出ます。どんな時間でも出ます。しかも、すごく低姿勢な口調。
LINEも既読になります。返信が来ます。タイムラインにまで投稿があります(笑)。
実際に電話で話をすると…。

入居者「今月末に給料が入るので、3ヶ月分まとめて払いますから。本当にすいません。」

管理担当「社長、何か凄く謝ってますよ。お金の目途もつくっっぽいですよ」

私「んー、まぁ様子を見るか。」…となってしまいます(←これが滞納を引き延ばす原因)。

様子を見る事さらに3ヶ月。その間もずっと謝られ続けています。家賃は滞納のまま。
これはおかしいぞ?となります(←気づくのがちょっと遅すぎ‼)。
給料で3ヶ月分を一括返済の予定はどこへいったのか。一銭も払われずにさらに3ヶ月が経過するなんて…。
というか、お金を払わないでただそこに居続けるなら、普通に考えて不法占拠ですよね(@_@)。
もう、どうにかしなければ(←やる気になるのが遅すぎ‼)。

まずは、入居者へ会いに行きます(←しかしこれがまた失敗のもと)。
顔を合わせたことによって親近感が湧いてしまい、言うことが言えない状態に。
「すいません、本当にすいません」そう言われて目の前で頭まで下げられた日には…耐えられずに一時退散です(←どんだけ弱気なんだよ‼)。

ただ、何故かこの時期に約2ヶ月分の入金が入りました。
“何故か”というのもおかしい話ですが、顔を合わせた効果があったのでしょうか?
(この心の揺さぶられ方は何なんでしょうか(*‘∀‘))

しかし…そう思っていたのも束の間でした。翌月からまた滞納が再開されます(+_+)。
しかも滞納したかと思うと1万円だけ入れてきてみたり。そして翌月にはまた滞納…。
その間も何故かコミュニケーションはバッチリ取れている…。(←こっちの勝手な思い込み100%)

そんなことが繰り返され、何だかんだでついに1年が経過してしまうことに!
社内でも「もう流石にヤバいですよ社長」ということになりました(←本来なら滞納3ヶ月目でこの状況になるべき‼)。

下の画像は滞納者が住んでいる物件のレントロール2年分です。左から右へ進むに従い1月~12月という順に記載されています。赤色は滞納した月を意味します。
滞納の月を表した家賃表です

流石に状況を重く受け止め、当社がいつもお願いしている司法書士の先生に依頼をすることに。
※弁護士の先生ではなく司法書士の先生にした理由は滞納の合計額がそこまで大きくなかったからです。

さて、ここからは一気に攻めます。
目標は「滞納家賃の回収」と「退去してもらうこと」です。
ちょっと専門的ですが順番で言うと、まずは①債務を認めてもらい、次に②建物の明け渡し同意、最後に③居室内の残置物の所有権を放棄してもらいます。
「滞納」と一言で言っても、しなければいけないことが沢山あり、手順を追ってやっていかなければ逆に入居者から訴えられることも。
しかしながら先生はとにかくプロ。解決まで持っていく達人なので、その辺はパパっとこなしてしまいます。
とは言っても何だかんだ言いながら、実際には先生にお願いしてから退去までは結局約6ヶ月かかりました。
ようやく建物の明け渡しが完了です。長かった…(+_+)
素直にもっと早く先生にお願いしとけば良かったです。

問題には素早く対応して、早期解決するのに限ります(´ω`*)。
本当に良いお勉強になりました( ..)φメモメモ。

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