利回り20％超えの可能性大!借地権戸建in豊中市!

合同会社Bria（以下：当社）は大阪市中央区で収益物件や事業用不動産の賃貸管理を専門にしている会社です。特殊な案件を取り扱うことが多く、築年数の経過した「ボロボロのアパート」や「文化住宅」「借地権」「空き家」の管理を初めてとして、「空室の再生」「狭小地の買い取り」「前面幅員の狭いどうしようもない物件での新築」など、幅広い事業展開をしております。
コロナ禍でのリモートワークにより、地方移住を目的として戸建購入をする人が増えているとは言うものの、それでもまだまだ利用されていない空き家は多く存在しており、休眠中の物件の活用や運用方法についてのご相談が多いのが現状です。
　また、田んぼや畑をやっていた農家が作りての高齢化により作るのをやめてしまって、現在は何もしておらず、未活用の農地のどう活用すれば良いかと言ったご相談や、当社自体に購入して欲しいといった売却依頼のお話も多くなっています。

　そんな中、今回は大阪府にある豊中市というエリアの物件に関しての依頼が舞い込んできました。大阪府豊中市は一戸建て住宅やマンション群が立ち並んでいる場所が多く、教育が盛んな地域としても知られておりファミリー層にも人気が高いエリアです。そんな豊中市の住宅街街にある借地権の建物が今回の依頼物件で早速行って参りました。

　借地権の物件はローンが通らないことや、土地が手に入らないことから不動産業者やプロの投資家の中でも敬遠されがちです。当社に限っては、そんな借地権の案件でさえも収支が合えば購入していますので、まずは建物の中を見てみようと思い足を運んでみることにしました。

【案件のスペック】
　・価格：　800万円
　・築年：　昭和30年台
　・構造：　木造2階建て
　・地積：　約100㎡
　・延床：　約120㎡

【内覧後の感想】
　この物件は特性を活かして利用したいのは山々なのですが、建物の特性上そのまま使うというのは考えづらい物件でした。本当に良い物件で、リフォームしてしまうのは勿体ないところです。ただ、現代のルールに従わなければいけない事情を考慮して、旧耐震という事実を踏まえて耐震補強が必要となりそうです。そうなると改装に関しては、そこそこの金額が掛かることが予想されます。
　では前向きに考えるとしまして改装前提で、その後にどうするかを考えてみることにします。住居として賃貸で住む人を対象に貸し出すのも手ですが、取れる賃料の上限は決まってしまいます。
　例えば仮にそこに新築があった場合、いくら新築だとしてもよっぽどの事情が無い限り、一定の水準からかけ離れた金額で借りてくれるということはあり得ません。新築の3LDKの賃料が相場8万円の地域で±2万円程度までならまだ分かりますが、いくら設備や立地が良くても+3～4万円と言われたら「高いので結構です」と断られるのがオチです。となれば、中古物件をリフォームしたとなった場合、新築よりも高値で借りてくれるということはなかなかありえませんので、特殊な事情が無い限り相場から上振れすることは見込めません。

では解決方法はあるのでしょうか？

当社では以下の計画で事業を考えてみました。

【事業計画】
　・グループホーム、シェアハウス、民泊会社への運営委託
　・５部屋程度＋リビングダイニングキッキンへ改装
　・NET利回り13％～20％を目標

【事業総額】
　　約1,000万円～約1,500万円

　　＜内訳＞
　　　・物件購入費用：　400～800万円程度
　　　・リフォーム代：　300～500万円程度
　　　・名義変更料：　約100万円
　　　・その他諸費用：　約100万円

【事業収支】
　　・家賃：　総額20万円/月を予定
　　・地代：　3.4万円/月
　　　※以上のことから約200万円/年の収入が見込める計算となります。

【コメント】
　今回の事業計画のポイントは賃貸用の住居として貸し出すのではなく事業性のある運営をするという点です。これにより賃貸住宅として貸し出すよりリスクがある分、利回りも高くなる可能性を秘めていることが言えます。事業総額1,000～1,500万円で利回り20％に近くなるのであれば、かなり魅力的で面白い案件と言えるのではないでしょうか。
　注意点は借地権の案件なので融資が出にくいという点です。物件購入代金で融資を組むことは考え辛いので、リフォーム代金に対して融資を組むことを前提としてトライすることになります。しかしながら、結果的にはそれが功を奏して初期投資を抑え年200万円の収入が入る物件を購入できることになり、直ぐに次の投資のためのキャッシュを貯めることが可能となります。
いかがでしょうか？…利回り20％のキャッシュマシーンのイメージが湧きましたでしょか？