大阪式の空き家対策とは

　合同会社Bria（以下：当社）は大阪市中央区で収益物件や事業用不動産の賃貸管理を専門にしている会社です。特殊な案件を取り扱うことが多く、築年数の経過した「ボロボロのアパート」や「文化住宅」「借地権」「空き家」の管理を初めてとして、「空室の再生」「狭小地の買い取り」「前面幅員の狭いどうしようもない物件での新築」など、幅広い事業展開をしております。
どんな物件でもお気軽にご相談下さい。

　今回はなかなか入居者が決まらない空き家を賃貸する方法についてです。空き家と言っても、戸建やマンションの一室、ビルの中のテナントや商業施設の一区画など多くの種類があります。その中でも今回は個人の方々が直面している戸建やマンションが空室になった際の対策に関してのお話です。今大阪で話題の空室対策の方法についてご紹介していきます。

空き家になる原因

　誰も家に住まなくなる時はどんな時でしょうか。

　１，両親の介護施設等への入所が決定、今住んでいる自宅から出なけばいけなくなった。
　２，実家に住んでいた両親がともに亡くなり、相続人もそこに住んでいない。
　３，転勤によって遠方に引っ越すことになり、今の住まいは必要なくなった。

　これらは一例に過ぎませんが、いずれにせよ空き家になってしまってからは長い間誰も出入りすることはありません。例えば大阪を例にあげると地域や場所によっては6件に1件が空き家になっているところもある程です。これらの空き家の大半が手付かずの状態なのです。

　誰も住まなくなった家は想像以上の早さで劣化が進みます。そうなると身内の問題だけではなく、近隣の住人や他人に迷惑をかけるようになります。誰も住まなくなることで、「建物の自然劣化、損傷のリスク」「雑草の繁茂、害虫の発生」「不法侵入者のリスク」「価格の低下」「粗大ゴミの不法投棄」「固定資産税を払い続けなければならない」など、多くのリスクに悩まされ、持っているだけでも余計な出費がかさんでしまいます。誰かに被害を与えた場合は損害を賠償しなければなりません。さらに築の古い空き家を放置することによって行政から「特定空き家」に該当すると判断された場合、その翌年から最大6倍まで固定資産税が跳ね上がってしまうので注意が必要です。

空き家になりそうならこれを決めておいて！

１、草木の手入れは誰がやる？
　草は想像以上に伸びます。春から夏前に2週間に1度のペースで切って置かなければ自分の背の高さ程になるものもあります。伸びてからだと捨てる場所にも苦労します。相当な量になります。木に関しては３年もすればノコギリを使わなければ切れないほど丈夫な幹になります。切った後の木の処理にも困ります。　

２、建物の定期点検は？
　建物は放置しても大丈夫だと思いがちですが、人が住まない建物の劣化は思った以上に早く激しいです。靴をイメージして頂くと分かりやすいかもしれません。新品で買って2～3回しか履かずに長い間閉まっておいた靴が何故かボロボロになっていた経験はありませんか？それと同じ感覚です。何年もの間、空気が通らない部屋の中や、人がいない家の外壁は何故か劣化が早いです。専門業者にわざわざ点検を頼んで費用を払う必要はありませんが、月1回でも良いので誰かが行って10分程度で構いませんので窓を開けて換気などをすることが大切です。

３，相続人は決まっていますか？
　遺言というと大げさと思われるかもしれませんが、人の死は突然です。亡くなった本人しか分からないことが多くて相続で揉めたケースも良く聞きます。遺言や信託という方法で誰に何をどのくらい渡すかを決めておくと子や孫へ迷惑をかけません。

４，売るのはあり？　貸すこともできるの？
　誰も使用しないのであれば、いっそのこと売ってしまうのもありです。入居者を募って空き家を貸すという方法もあります。人口の多い地域であれば解体してしまうことで、何かまた別のことに活かすということも考えられます。地域によっては解体時の補助制度があり費用の一部を負担してくれる行政もあります。

大阪式の空き家対策とは？

　では今日の本題です。当社では「需要のない物件は存在しない」と考えています。どんなに変形した土地でも、どんなに駅から遠い建物でも必ず誰かが何かを目的として利用します。つまり自分にとっては必要のない物件でも必ず別の誰かはその物件を必要としています。必ず誰かの役に立つ日が来るのです。狭小地、再建築不可、未接道、共有持分、旗竿地、文化住宅、旧耐震、瑕疵有り、心理的瑕疵、雨漏り、傾き、ど田舎…。例をあげたらキリがありません。それでも買いたいという人が現れるかもしれませんし、賃貸で借りてくれる人が現れるかもしれません。需要のない物件は存在しないのです。

　大阪は天下の台所でありナニワの商人は多くのアイディアで今でも街は活気に満ちております。名物の閉店セールを行い、ヒョウ柄の服を着たおばちゃんが町を歩き、お好み焼きとごはんを一緒に食べるという文化です。どんなことでも商売になり、アイディアひとつで街を明るくしてきました。空き家対策もしかりで、大阪式の空き家対策のキーワードはまさこれ、

「高齢者」 ×「不動産」!!

　今、大阪の不動産業界では空室物件を活用して高齢者問題の解決を図ろうとしている不動産業者さんが非常に多くおられます。もちろん、どこの地域でもそれらは盛んに取り組まれてきた事例ではあるのですが、これから先もまだまだ活路を見出せる市場です。高齢者は増え続け、空き家も増え続けるので、コラボレーションが可能だと思いませんか。このキーワードが今後の空室対策の鍵を握ると同時に当社の賃貸戦略（大阪式の空き家対策）の軸にもなってくるものと考えています。
　今当社が取り組んでいる課題としては、「高齢者×不動産」をもう２ランクほどバージョンアップさせたものを考案して実践中。それが継続して実現可能となれば空室問題の解決のさらに先のステップに向かえるものとなります。簡単に言えば「住んでて楽しい」を実現していこうと考えています。実はこれは当社の社内では既に実践していることなのですが、当社の事業として取り組むべきかどうかということに関しては重要視していない部分でした。自然に取り組んでいたことが実はとても重要だったことに気づき、灯台下暗しと言いますか、当社の強みが分かった瞬間でもありました。

賃貸管理のスペシャリストここにありです。
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