物件選び、購入前

【購入判断】大阪府堺市の文化住宅(築古の連棟長屋)、築50年、再建築不可

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こんにちは。今回は物件の購入判断に関するお話です。
お客様からの依頼は以下の通りです。

・大阪府堺市の物件を購入したいけど古い。購入しても良さそうかどうか判断をお願いしたい。
・Briaさん(当社)と同じように築年数の古い物件を購入して再生(リノベーション)して保有したい。
・いくらか年収が増えればそれで良いけど、大きなリスクは取りたくない。
・できれば物件購入代とリフォーム代は全額融資でカバーしたい。
・購入後の賃貸管理は面倒なのでお任せしたい。
・リフォームは自分で考えてやってみたい。

こんな感じでした。

まず結論ですが、

「収支が合いそうなら買い!」

だと思います。

リスクをカバーできるだけの価格交渉ができて、最終的に収支が合えば買った方が良いと思います。それを前提でまずは現地(現場)へ。
最近は物件を見に行かずに数字だけで判断される投資家さんが多くいらっしゃいますが、当社の場合は基本的にはまずは現地です。
現地へ行くと物件概要書だけは見えない部分が見えてきます。地方の物件でも海外の物件でも関係ありません。とにかくまずは現地を見に行きます。
ですので、そもそも購入をせかされるような物件には手をつけません。
正確な判断ができませんし、それこそがリスクですので。

ただし、例外としては購入前段階でも現地へ行ったかのような詳細な情報が整っている場合に関しては、勿論ですが即決する場合があるのも確かです。チャンスを逃さないという一面も持ち合わせているのが不動産投資の難しいところ。

それでは今回見て来た物件のご紹介です。

場所:大阪府堺市
築年数:約50年
構造:木造
種別:文化住宅(連棟長屋の築古アパート)
総戸数:4戸(一部屋は20㎡前後)
その他:再建築不可

外観です。周りが暗すぎ!連棟なので建物が隣とくっついています。
文化住宅 外観

今回見たお部屋は2階。外にある共用階段で2階まで上がりました。
文化住宅の共用部

これは何でしょうか?ガスの給湯のようですね。初めてみました。
文化住宅のガス、給湯

居室内の様子です。至って普通な感じの和室です。
文化住宅の居室内

トレイはやはり和式でした。これはリフォーム必須ですね。
文化住宅の和式トイレ

トイレで上を見上げると水を入れるタンクがありました。
和式トイレのタンク

風呂の湯舟は小さいです。ただ問題はそこではなく、シャワーが無い…。
小さなお風呂の湯舟

極めつけは何と風呂の扉が木製!カビが生えないのか!?
風呂の木の扉

いかがですか?
問題は山積みですが、解決できないことはありません。
収支が合えば買いです。
上手くやれば利回り20%前後で推移する超優良物件になるかと思います。
さて、どうするか…。

購入後の管理は当社としても問題ありませんし、お客様の融資の審査も特に問題なく通過しそうです。
ポイントは購入価格とリフォーム代ですね。
それによって物件単体での事業収支が大きく変わってしまいます。
購入価格に関しては交渉の限界がありますので、あとはお客様が自分でされたいとおっしゃっておられたリフォームに関してですね。
どの程度のこだわりを持つかというところ。
費用をかけ過ぎたら元も子もなくなりますのでそこは要検討。
リフォーム代がどれくらいかかるかによって購入価格の判断も変わってきてしまいます。
リフォーム代に関しては次回また書きますね!

早く判断したいのですが、自分で動けない部分に関しては待つのみ。
慌てずに辛抱。
どうなることやら…。

こちらの案件に関してですが、現在当社のお客様と商談中です。
もし今回のお話にご興味のある方は、これまでの経緯や物件詳細に関してのご紹介のOKが出てますのでお気軽にご連絡を下さい♪
お問合せフォームよりご連絡をお待ちしております。

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