賃貸管理

地方の”空き家問題”に切り込む ~”地域活性化”がカギになってくるのか?~

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地方都市の空き家問題

こんにちは。
大阪市で不動産賃貸管理業を営む合同会社Briaです。
不動産投資家が保有する物件の空室対策をしている会社です。
ブログでは初心者でも少額で直ぐに始めることができる不動産投資の方法を紹介しています。

最近は”空き家の活用方法”のご相談や、新築を建てる際の部屋の中のデザインのご相談を頂くことが多くなってきました。事務所ビルの空室対策や、空のビルからホテルへ転用して運営する際のご相談なんかも頂いたりしています。大阪では民泊をされる方が非常に多いので、それらのご相談も含めるとかなり広範囲な領域を取り組んでいる次第です。

そんな皆さんから頂くご相談に共通して言えるのは「どうやったら入居者が自分の部屋を選ぶのか?」という点です。これには決まった答えはありませんが、まずは“基本”を守ることが重要です。
“基本”というのは、例えばリフォームが中途半端なのに賃貸募集の際に営業マンに広告料を沢山払うとか…。この方法は時と場合によりますが、場合によっては全く意味をなさない行為だったりもします。当社でも”近隣調査”とか”賃貸需要”がどうこうとか、専門的な言葉を使ったりもしますが、そんな難しい話ではなく、まずは単純に”部屋を綺麗にしましょう!”という話だったりもします。
そういった意味では、かゆいところに手が届く?ようなアドバイスをさせて頂いております(^^♪
そんなアドバイスが意外に役に立っていることが多いみたいですね。

そう言えば話は変わりますが、先日こんな電話もありました。

「サラリーマンで、戸建ての投資をやったことありませんが、私でもできますか?」
「300万円は、あるにはあるんだけど全額を使うのはちょっと…」

とのこと。

「ぜひチャレンジしてみて下さい!」

とお答えさせて頂きました。

戸建ての投資に関して言えば”少額の融資を受けて開始する”ことも可能ですので、とっかかりやすいのは確かです。
少額なので融資の審査も通りやすい
日本政策金融公庫で「300万円は無理だけど200万円なら融資OK」と言われたお客様もいました。
ちょっとの金額の差ですが融資の基準があるようですね。
しかしながら、200万円の融資を受けられたのであれば十分です。
物件の種類によっては100万円あれば、投資が始められる場合もあるくらいですからね。

さて、前置きが長くなりましたが、今回は少し話に出てきましたが“空き家の活用方法”に関して少しばかりお話をしようと思います。

 

 ”空き家”って何? 

平成27年5月に施工された空家法(空家等対策の推進に関する特別措置法)によって、空き家の所有者の管理責任が厳しく問われることになりました。
つまり”空き家を持ってたらちゃんと管理してね”という意味らしいのですが、以下のような空き家をお持ちのオーナーさんは注意が必要です。

 ・今にも倒壊しそう!例えば風が吹いたらトタンが飛んで人に危害が…。
 ・見た目がやばい。ボロボロ過ぎて街並みと合ってない。
 ・衛生的にも近隣に悪影響。草が生い茂って虫が大量発生してみたり…。

これらは「特定空家等」という区分けになるそうで、市町村から改善の助言や指導等を受けることになるそうです。つまり、この「特定空家等」に認定された建物が正式に何かしらの対処が必要な”空き家”となる訳です。

ちなみに、そんな「特定空家等」に認定された空き家を放っておくと…、通常受けらるであろう以下の優遇措置を受けることができなくなるおそれありとのこと。

  ①固定資産税を最大1/6まで減額になる優遇措置
  ②都市計画税を最大1/3まで減額になる優遇措置

  ※さらには50万円以下の罰金が科されることもあるそうです。

つまり、これは固定資産税等の額が大幅にUP!するという意味になります。

気をつけて下さいね!
ではそんな”空き家”ですがどう活用すれば良いのでしょうか?

 

 空き家の活用方法 

まずは根本的なお話ですが“空き家にしないこと”が一番の解決策!
って、そう簡単にはいきませんよね(^^;

例えば今お住まいの持ち家があった場合、それは”空き屋候補軍”なので、ご自身がお亡くなりになった際や、お亡くなりになられる前までにお子様や身内の方にどうやって相続するのか考えておくことが重要です。権利関係はどうなっているのかも調べておく必要があります。
身内の方が疎遠になっていたり、相続する人がいない場合は空き家になる可能性が非常に高いです。空き家になる前に、どうやったら今の持ち家を活用するのことができるのかを考える必要があるのです。

ただし、どうすることもできずに空き家になってしまったり、既に空き家をお持ちの場合は、できれば定期的に管理することを心がけましょう。
週1回~月1回の頻度で換気したりするだけでも空き家は長持ちします。
新品の靴をずっと下駄箱に入れっぱなしにしていたら、何故か一度も履いていないのに表面の色が剥がれていた経験はないでしょうか。
空き家も考え方は全く同じです。
不思議なもので、人が出入りしてない建物の劣化はあっという間です。
使っていないのに何故かどんどんボロボロになっていきます。

当社でもそんな日本全国の空き家の価格査定をさせて頂いておりますが、ず~っと放置したまま出入りのない物件が多いこと多いこと( ;∀;)
やはり建物がボロボロになってくるとなかなか値段をつけられないのが現状なのですが、それでも何とか価格を決めて買い取らせて頂くケースも多いです。

しかしその前に!せっかくオーナー様がお持ちの物件です。
どんな活用方法があるかを考えてみてはいかがでしょうか。
空き家の売却や具体的な活用方法としては一般的に以下が考えられます。

 【方法1】リフォームして賃貸に出す
     賃貸に出すことで現在の空き家を有効活用することが可能です。   
     ただ、入居者の賃貸管理は必要になってきますが…。 

 【方法2】アパート(共同住宅)を建てる
     一度古い建物を解体して取り壊し、そこに新しい建物を建てる方法です。
     しかも、その建物は自分で住む目的ではなく、賃貸アパートにするという方法です。
      ※例えば大阪市の場合はこの方法ですと一定の条件を基に
       解体費用や設計費用の助成金を申請することができたりします。
       つまり費用の一部が戻ってくる制度です。

 【方法3】売却する
     ”相続が面倒”、”賃貸に出すことも手間” 等の理由から、
     売却してしまって心身ともにスッキリしようという方法です。
     当社でも買取査定させて頂いておりますので、お気軽にご相談下さい。

いかがでしたか?
空き家一つお持ちなだけでも考えることって沢山ある事がご理解頂けましたでしょうか。

 

 まとめ 

何故今回空き家のお話をしたかと言いますと、日本全国の空き家問題が非常に深刻化しており問題になっているからです。
特に地方においてはそれらの問題が顕著で、若者の田舎離れが進み、高齢者だけが地元に残ったあげくに住んでいた家が売りにも出されずそのまま放置され、そのまま“空き家化”されてしまうケースが多いのです。
地方の街には魅力が沢山あるにも関わらず、その魅力を引き出せないまま廃れていくケースが目立ってきています。
当社が地方の古い物件を買うという目的の根本には”地域の活性化”という思いがあります。
単にそこある物件を買って、その地域の需要に任せるという発想はありません。
眠っている需要を掘り起こしたいという思いから地方物件の購入を始めた経緯があります。

地方と言っても幼稚園もあれば小学校もあります。
若者が育っています。
そんな若者達が東京や海外の大学に行くのは大賛成。
ただ、その若者達に「将来はまたこの街に戻ってきたい」「この地域のために役に立つことをしたい」と思ってもらえる仕掛け作りが大切です。
東京に行きたい、海外に行きたいというのは、そこに魅力があるからです。
では逆に田舎の魅力は何なのでしょうか?
若者を呼び戻すための魅力。
むしろ、都会の人が田舎の街に移住してきたいと思わせるような魅力。

とある田舎の酪農家は約60頭の牛の世話をたった一人でしています。全て携帯で管理できるようにシステム化しているそうです。最近インターネットのニュースにもなっていましたが、日本全国からの見学者が訪れているそうで、一種の観光スポットにもなっているそうです。

知人の一人はスッポンの養殖を始めました。親から引き継いだ温泉が出る土地の活用方法をどうするか迷ったあげく、高齢者をターゲットにした温泉付きの老人ホームを建設しようと考えたそうです。しかし、それだとアイディアとしてはどうかということと大金をかけて回収できるかどうかもいまいちでした。そこで温泉を使ったスッポンの養殖に乗り出したそうです。非常に面白いビジネスで地元では年に数回は新聞やTVといったメディアにも取り上げられているほどです。

とあるパン屋さんでは、ありきたりの総菜パンではなく”創作パン”を作り始めました。”食べるよりも飾る”という意味合いのパン。形はリアルなクワガタ。その名もクワガタパン。普通に食べることのできる小さいサイズではなく、上から下まで計ると約30cmはある大きさです。そして価格も2,000円程度に設定。これもまた話題となって地元のテレビや新聞に毎年取り上げられているお店になり、現在では海外からのお客さんも来店するほどの人気のお店になりました。

これら全て、もともとそこにあったものを活かしているだけに過ぎません。でも、地元の人やお店の店主、農家の皆さんが協力してもともとそこにあった魅力を引き出そうとする努力と思いとアイディアがあったからこそ人気のスポットになったのではないのでしょうか。
せっかくいいものがあるのに気づかれていない魅力ってまだまだ沢山あるんじゃないかなと思います。当社も戸建て投資を通して学ぶ事がまだまだ盛り沢山!

日々勉強の毎日です(^^♪

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