物件選び、購入前

物件購入検討段階ではリフォーム費用をいくらに設定すればいいの?

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こんにちは。
当社は大阪で不動産賃貸管理業を営んでいる合同会社Briaです。
リノベーションをして資産価値を上げて保有する事業を主体としております。
賃貸管理の範囲は主に関西をメインとした近畿圏ですが、当社の保有物件やお客様の管理物件は日本全国に及びます。

最近また大阪府堺市にある物件を見に行きました。
かなりのボロです…。
いやいや、え~と、超ボロです。
そして再建築不可でした。
購入しても賃貸が付くかどうかも分かりません。
買うかどうかはまだ決めておりませんが、話が進みそうであれば記事にしたいと思います。

さて、そんな築古のボロ物件ですが、おおよそいくらの費用をかけてリフォームをすれば良いのでしょうか?当社にもそんな疑問が多く寄せられます。
購入時の利回りが良くても、リフォーム代が高すぎると結局意味がありません。
かといってリフォーム代をケチると、中途半端な部屋になってしまい入居者がつかなくなる恐れがあります。

さぁ皆さんならどうしますか?

今回はこのような物件購入検討段階でのリフォーム費用をいくらに設定すればいいのかをお話していきます。

当社の考えはこれだ!

1、まずはとにかくやりたいリフォームを全て箇条書きで書き出す

やりたいリフォーム?分からないよ。という方はシンプルに考えましょう。
自分の住みたい部屋をイメージしてみて下さい。
購入しようとしているボロボロの部屋がどうやってリフォームされたら、あなた自身がその部屋に住みたくなりますか?

そう言ってしまうと色々な声が聞こえてきますね。
え~と…まずはフローリングにして、バストイレ別にして、オシャレな壁紙にして、んでもって間接照明とかも付けといて…。って考えていると、面白い結論に辿り着きます。

こんな感じでとにかく羅列しちゃいます。
とにかくやりたいことを箇条書きで羅列してみましょう

え?これってつまり新築じゃん!

そうです。新築!
いいですね、新築って!
新築はみんなの理想ですよね…。
えーと…、ちょっと待って下さい…。
残念ながら今回は新築ではありません。
しかも、築年数の物凄く経過したボロボロの物件です。
それは知ってます。でも自分の理想をイメージしたら新築になるんです。
そうです。だから、新築のようにすればいいんです。
なるほど…。
新築のようにすればいいのか。

で、何故!?
何故、新築のようにすればいいの?

…答えはシンプルです。
新築の様な最高の部屋を作りあげることができれば、

誰もが入居したい!と思うからです。

繰り返します。
まず一つ目はやりたいことを箇条書きにして書き出してみましょう。

2、リフォーム屋さんに見積りをしてもらう

自分がイメージしたリフォームの項目は作れましたか?
いくら費用がかかるかリフォーム屋さんに見積を作ってもらいましょう。

そして、ついに見積が完成します。
見積書を見たあなたは…( ゚Д゚)
夢が崩れさること間違いなし(>_<)

そうです。全ての夢をかなえるのは大抵の場合不可能だったのです。

もう最悪だよ!というあなた。
これも練習だと思って根気よくやってみて下さい(^^♪
それよりも何にいくらかかるかが把握できたんじゃありませんか?
一生モノの知識が身に付いた訳です。

3、近隣の競合チェック

次は競合チェックです。
何故この段階で競合をチェックするのか。
つまり、購入する物件に入居者がつくかどうかを把握しなければいけません。

競合物件は凄い強敵かもしれません。
その強敵に勝つためには本当に新築のようにしなければ勝てない可能性もあります。
しかし、競合をチェックすることで、逆にこれはリフォーム項目に入れなくても良いという部分も見えてきます。

例えば…。
社会人の多い町だと思ったのに、よく調べたら高齢者世帯の占める割合も多かった。

こんな事実があったらどうでしょうか?
まずフローリングにする必要ってあるのかな?という疑問が生まれます。
高齢者にとってはずっと家にいる際に床がフローリングだと足が冷えます。
そんな方々は畳を好む傾向にあるという話も聞きます。

次に間接照明やオシャレな壁紙はどうでしょうか。
オレンジ色の照明や白色以外の壁紙では、本や新聞を読みにくいという現場の声を聞くこともチラホラ。

この辺は本当に経験がないと分からない事ですよね。
当社においてもこの部分に関しては、数を重ねる過程で養ってきた知識とノウハウが発揮されるところでもあります。

この様に競合をチェックして本当に必要なリフォームの項目は何なのかを絞り込みます。

4、リフォーム費用の決定

リフォーム項目が絞り込めたら、後はリフォーム屋さんに再度金額を確認する程度です。これでほぼリフォーム費用の概算が決定します。

こんな感じで見積書が届きます。画像は見積書が数ページあるうちの1ページ分(内訳明細書)になります。
工事項目を絞ったリフォーム見積書の例

いかがですか?
ここでもう一度冒頭の問題提起文を見てみましょう。

~冒頭の文の抜粋~
築古のボロ物件、おおよそいくらの費用をかけてリフォームをすれば良いでしょうか?
リフォーム代をケチると中途半端な部屋になってしまい入居者がつかなくなる恐れがあります。
皆さんならどうしますか?

もう分かりましたね。
これで最初の疑問は解決できました。

今回のまとめ

早い判断で優良な築古アパートや戸建を購入するには、リフォーム費用を把握しておく必要があるのです。ご紹介した手順を追ってリフォーム費用が把握できれば、購入金額を具体的に決定することができます。
想定よりもリフォーム代がかからないようであれば、購入金額のリミットを上げることを考えてみても良いでしょう。そうすれば、他の購入検討者よりも優位に立つことが可能となります。

ちなみに余談ですが、上級者はリフォーム屋さんに見積りをとってもらわずに内覧中の部屋の中でこう考えます。

「風呂を設置して、この壁を解体して、それで収納をつけてっと…。」
「大体これくらいの費用が必要だな。」
「よし、じゃあこの金額で買付を入れます!」

という流れです。その場で判断してその場で即決です。

何故今回、見積を取ってリフォーム費用を算出する手順をご紹介したかお分かり頂けましたか?
築古のアパートやボロ戸建を購入する場合、他の購入検討者の方々は誰もがこのリフォームに関しての知識を持っているんです!そのために直ぐに判断ができてしまうんです。

この方々に対抗するためにはまずこのリフォーム費用の算出の部分をマスターする必要があるんです。

ただ!心配いりません。
少しずつ順番にやっていきましょう!

みんな同じで悩んでいます。
同じ悩みを持っています。
是非当社へお問合せ下さい。

どうしても…。
本当にどうしても”自分でするのが面倒”な方は全部丸投げできるプランもあります。
家賃保証という魔法のプランです。

それではまた。

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