【物件管理】第1回　その”管理”本当に大丈夫？地方・郊外物件オーナーが見落としがちなポイント

みなさんこんにちは。合同会社Bria（ブリア）の橋本です。弊社は大阪市を中心として日本全国の特に駅から距離のある一棟アパートや、郊外エリアの戸建などを中心に物件管理を行っている不動産管理を専門とする会社です。賃貸募集の方法や空室対策には自信があり、この記事を書いている2026年4月末の現時点での自社保有及び管理物件は満室稼働中です。
築古（旧耐震）で入居者募集のしづらい建物や、心理的瑕疵、入居者間トラブル、近隣住民とのトラブルなどのある物件の問題解決を積極的に引き受けています。

さて、今回から複数回にわたり物件の管理についてお話できればと考えております。
不動産投資はリスクを回避することで魅力的な事業となることは間違いありませんので、それらについて考察していきます。
第1回目は郊外に一棟アパートや一棟マンションを保有しているオーナーさん、もしくは保有しようと考えている投資家向けの内容となります。
この記事を通して不動産投資をするうえでの”物件管理”の在り方や、地方物件への投資のヒントになれば幸いです。

「任せている＝安心」とは限らない（不動産管理の落とし穴）

「とりあえず管理は任せているけど、これでいいのかな…」
「自分で管理しているけど、このままで大丈夫なのだろうか…」

大阪・関西エリアをはじめ、地方や郊外、いわゆる“田舎エリア”に物件をお持ちのオーナー様から、こうしたご相談を多くいただきます。
特に、駅から距離のある一棟アパートや、駅が近くにない戸建て賃貸では、管理のやり方次第で空室率が大きく変わることも少なくありません。

事例その１

大阪から少し離れた地方エリアで、一棟アパートを所有されているお客様でした。
最寄り駅から徒歩25分という立地で、大手の不動産会社に管理委託されていました。
購入当初は順調だったものの、徐々に空室が増え、6部屋中3部屋が空室（空室率50％）という状況に。
管理会社からの提案は一貫しており、

「家賃を下げて募集しましょう」

というものでした。
しかし、家賃を下げても反響は増えず、空室期間は半年以上に。
そのお客様も「地方だから仕方ない」「郊外物件は厳しい」と感じながら、具体的な改善策が見えないまま時間だけが過ぎていきました。

このお話は実際におこっていた内容ですが、このようなご相談を受けると心苦しい次第です。
ローンを組んで購入されている場合は精神的にも限界に近い状態です。
ご自身のご家族を養い、これからお子さんへの教育費もかかる未来が見えているのに…。
仮に空室をリフォームするとなっても資金にも限度がありますのでなかなかの状況です。

「大手の不動産会社に物件管理を任せるから安心」
そう考えて購入し、長い間物件を放置したことが招いたケースが大半です。

大手管理会社との違い

確かに、大手管理会社には

• 集客力の強さ
• ブランド力
• 管理体制の安定

といったメリットがあります。

一方で、地方・郊外・関西圏の一部エリアでは、こういった課題も見られます。

• 担当者が変わりやすく、物件理解が浅い
• 提案が「家賃を下げる」中心になりがち
• 空室対策が画一的で差別化されていない
• 地域特性（田舎・郊外ニーズ）に対応しきれていない

つまり、標準化された不動産管理は得意でも、“地方物件を満室にする戦略”が弱いケースがあるのです。

見直したのは「家賃」ではなく“空室対策のやり方”

合同会社Briaでは、このような地方物件・郊外物件の管理や空室対策を得意としています。

今回のお客様のケースでも、まず行ったのは家賃の値下げではなく不動産管理のやり方そのものの見直しでした。

• ターゲット設定の再構築（単身・ファミリーなど）
• 写真・掲載内容の改善（ポータル対策）
• 募集条件の柔軟な調整
• 地元業者・関西ネットワークの活用（各地域により柔軟に対応可能）

いわば、「選ばれない理由」を一つずつ解消していくアプローチです。

その結果これまでほとんど反響がなかった物件に問い合わせが入り始め、
約2ヶ月で2部屋が成約。

最終的には、大きな値下げをせずに満室に近い状態にまで回復することができました。

ポイント1
　地方・田舎・郊外物件こそ“不動産管理の差”が出る

地方や郊外、いわゆる田舎エリアの賃貸経営では、

１，空室対策の精度
２，募集戦略
３，ターゲット設定
４，地域ニーズの理解

これらが結果に直結します。
そしてこれらは、どの不動産会社に管理を任せるかで大きく変わります。

ポイント2
　フットワークの軽い管理会社だからできる「満室戦略」

合同会社Briaのようなフットワークの軽い管理会社は、

１，物件ごとに個別の空室対策を設計
２，担当者が継続して物件を把握
３，状況に応じた柔軟な管理対応
４，オーナー様との密なコミュニケーション

といった「オーダーメイド型の不動産管理」が可能です。

特に大阪・関西エリアから地方・郊外まで、幅広い物件管理と満室化の実績があるため、地域特性に応じた対応ができます。
※ちなみに弊社は北海道や青森県でも物件を保有しております。

ポイント3
　こんな方は要チェックです（空室対策チェック）

• 空室が長期間埋まらない
• 管理会社からの提案が少ない
• 家賃を下げる以外の選択肢がない
• 地方物件の管理に不安がある
• 郊外・田舎物件の満室化に悩んでいる

一つでも当てはまる場合、管理の見直しで収益が改善する可能性があります。

合同会社Briaでは「地方物件の管理」「郊外・田舎物件の空室対策」「一棟アパート・戸建て賃貸の満室化」に関するご相談を承っております。すぐに管理を変更するつもりはないという段階でも問題ございません。
現在の管理状況をもとに最適な空室対策や改善方法をご提案いたします。お気軽にお問い合わせください。

次回は、「不動産管理の違いでどれだけ損失が変わるのか？」を、具体的な数字をもとに解説していきます。

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