みなさんこんにちは。合同会社Bria（ブリア）の橋本です。弊社は大阪市を中心として日本全国の特に駅から距離のある一棟アパートや、郊外エリアの戸建などを中心に物件管理を行っている不動産管理を専門とする会社です。築古（旧耐震）で入居者募集のしづらい建物や、心理的瑕疵、入居者間トラブル、近隣住民とのトラブルなどのある物件の問題解決を積極的に引き受けています。
さて、今回は物件管理についての第２回目の記事となります。
前回の第一回目の記事では、地方・郊外物件における不動産管理の重要性についてお話ししました。
今回はさらに踏み込んで、「管理の違いでどれくらいの損失が出てしまっているのか？」について事例をご紹介しながら具体的に見ていきます。
空室が生む“見えない損失”とは？
事例①：空室1部屋でも年間でこれだけ損をしている
例えば、家賃5万円の部屋が1室あるとします。
この部屋が空室のままだと1ヶ月で5万円の損失、6ヶ月で30万円の損失、1年で60万円の損失になります。もし2部屋空いていれば、60万円×2で年間120万円。3部屋なら60万円×3で年間180万円の損失です。これを空室リスクと言います。
地方・郊外の一棟アパートでは、「複数の空室」が発生することも珍しくありません。
つまり、気づかないうちに数十万〜数百万円単位の損失が発生している可能性があります。
“気づかないうちに”
ここポイントです。
投資家、オーナーさんの大半が損失に気づいておりません。
これ本当です。
事例②「家賃を下げる」という判断が損失を広げることも！
空室対策としてよくあるのが「家賃を下げる」という方法です。
一見すると有効に思えますが、実は注意が必要です。
例えば、家賃5万円 を4.5万円に値下げると年間で6万円の収入減です。
これが長期間続くと、空室以上に大きな損失になることもあります。
さらに、一度下げた家賃は簡単には戻せません。
つまり「安くすれば埋まる」という判断が長期的な収益を下げているケースも多いのです。
これを賃料減額リスクと言います。
事例③ 実際のケース：空室＋値下げで年間100万円以上の差に
事例③は「事例①の”空室リスク” + 事例②の”賃料減額リスク”」を合わせたダブルパンチです。
前回の第１回目の記事でご紹介した弊社のお客様のケースでも、当初は大手管理会社による家賃を下げる提案のみが行われていました。
仮にその提案のままお話を進めてしまっていた場合、
- 空室3部屋 × 半年 → 約90万円の損失
- さらに家賃値下げ → 年間数十万円の減収
となり、合計すると年間100万円以上の差が出る可能性もありました。
しかし実際には「募集方法の見直し」「ターゲット設定の変更」「空室対策の最適化」を行ったことで、大きな値下げをせずに改善しています。
では事例を見て頂いたところで、次は数字では表しにくい見落とし勝ちな損失のお話をしていきたいと思います。
“数字では表しにくい損失”が見えてくると差がつく！
見落とされがちな“時間コスト”と“機会損失”
不動産管理における損失は、家賃収入だけではありません。
例えば、
- 入居者対応にかかる時間
- クレーム処理のストレス
- 判断の遅れによる機会損失
これらもすべて“コスト”です。
そして数字としても見えづらいものです。
これらの損失は精神力が削られる最も大きな要因です。
特に地方物件においては、対応の遅れ＝空室長期化に直結することもありますので意識するべき項目なのです。
地方・郊外物件ほど「管理の差＝収益の差」になる
大阪・関西エリアを含め、地方や郊外、田舎の物件では
- 需要が限られている
- 競合との差別化が必要
- 募集戦略の精度が重要
といった特徴があります。
そのため、どの不動産会社に管理を任せるかで結果が大きく変わるのです。
まとめ
まずは自分の保有物件の損失を把握することから
ここまでお話してきましたが、やはり”実際にどれくらい損をしているのか分からない”という方も多いと思います。
ちなみに、既にご自身の物件が「３ヶ月以上の空室が続いている」「家賃を何となく下げてしまっている」「管理会社から具体的な提案がない」「地方物件の空室対策に悩んでいる」などの場合は要注意です。そのような場合、すでに“見えない損失”が発生している可能性があります。
例えば弊社Briaの賃貸管理の場合ですと、現在の空室状況や募集条件（他社さんの管理状況）の把握を行い、①想定損失、②改善余地、③満室までの戦略、を分かりやすくご提案してます。それらが損失を把握するうえで大切なことになると考えています。
では損をしない管理とはどのようなことをすることなのでしょうか。それは以下の３つをすることが弊社の物件管理及び賃貸管理の答えとなります。
１，空室期間を短縮するための募集戦略
２，家賃を極力下げないための対策
３，地方・郊外物件に特化した管理手法
この３つは、単に物件の管理を行うものではなく「オーナー様の収益を最大化する不動産管理」を意味するものとなります。
さて、いかがでしたでしょうか。第２回では具体的な事例をもとに賃貸管理における今現在起きているであろう損失についてお話をしてみました。
これらは実際に物件を保有されているオーナーの方々には常時起こりえることばかりです。難点は目にみえないこと。
それらをできるだけ数字に置き換えて見てみることで、ご自身に起きている損失を早い段階で解決できる可能性があることをご理解いただけたかと思います。
物件管理のご相談は随時受付中です。エリアは問いません。大阪・関西を中心として全国対応しています。
「空室を早く埋めたい」「家賃を下げずに決めたい」「管理会社を見直したい」などのお悩みがありましたらお気軽にご相談ください。
地方・郊外・田舎物件の管理や満室化について、具体的な改善策をご提案いたします。
ちなみに、最近では空き家問題も深刻化してきており、「親から相続した空き家を賃貸募集してみたいんだけど…」というお客様もおられます。
次回は、
「実際にあった失敗事例（管理の違いでここまで差が出る）」をストーリー形式で詳しくご紹介します。
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