新築アパートは安心ではない？数年後に起こる“見えないリスク”と管理会社の重要性

こんにちは。最近は外国籍の投資家や不動産業者からの民泊の相談や海外にいながらの遠隔での不動産管理の方法の問い合わせを多くいただく合同会社Briaです。弊社は主に一棟アパート、一棟マンション、戸建賃貸の中でも特に駅から遠い物件やボロアパートなどの築年数の経過した物件の管理を得意としている企業です。
2026年に入ってからの傾向としては建築費の高騰、資材、原材料不足からも中古物件を購入される投資家が多くみられます。それでも海外から見れば日本はまだまだお買い得市場。特に大阪という地は中国や韓国、台湾の投資家から見ても大人気のエリアです。中古物件もさることながら、プレミアムな立地においては今もなお新築ラッシュが継続中です。

それは日本の企業もしかり、日本全国至るところで新築の建設が常にラッシュ状態です。資材高騰お構いなしです。住むのも新築、投資する対象も新築、新築を建てるために土地を買い、そして土地が買えなければ分譲マンション（区分所有）への投資、そんな流れがこれからも続くことでしょう。今回はそんな“新築購入”に関してです。新築物件の中でも特に一棟マンション、一棟アパートを購入したら、その後にはどんなことが待ち受けているかをお話してみたいと思います。

「新築だから当分は安心」

不動産投資においては多くの投資家がそう考えます。
確かに新築物件は募集開始からすぐに満室になりやすいです。
設備も新しく見た目も魅力的です。

新築購入＝安心に対してのお金を払う

ということですかね。
しかし実際はどうでしょう。

新築だからこそ見落とされがちなリスク

新築を建築するというのは何を意味するのでしょうか。
新築にはメリットがあり、そしてその裏側には何があるのでしょうか。
まずはメリットを見てみましょう。

メリット

・入居が決まりやすい
・家賃を高めに設定できる
・修繕の心配が少ない

いかがでしょうか。最高です。一目見ただけでも手間がかかりそうにないことが理解できます。まさに理想の投資商品です。株、FX、投資信託、仮想通貨、先物取引…投資はリスクを考えなければならない中、この新築の不動産投資には安心感さえ覚えます。

が、しかし！

ここに大きな落とし穴（裏側）があります。

それは、
　「最初が良すぎる」

ということです。
何を言っているのかと言いますと…。

数年後に訪れる現実

時間が経つにつれて状況は少しずつ変わっていきます。
何がどうなるのでしょうか？

①周辺に競合物件が増えます。
　⇒当たり前ですが他の物件が建たない訳がなく、年数経過とともにライバルだらけになります。

②新築プレミアムが消えます。
　⇒新築という表現は最初の１年程度、その後は築浅に変わり築10年…20年…となっていきます。

③設備や内装の優位性が薄れます。
　⇒世の中の移り変わるスピードは速く、10年経てば建物の設備も過去のものと化します。

例えば③に関しての余談になりますが、インターネット設備を例にとった場合、今ではWi-Fiという言葉が一般的になり、誰でも使用しているであろう設備であって日常生活に溶け込んだものではありますが、一般的になったのって現在2026年から見て10年前とかそれくらいではありませんか？違っていたらすいません。ちなみにLINEのサービス開始が2011年6月です。今は2026年なので、まだ開始してから15年ですよ！その前は誰もLINEを使っていなかったという事実(＠_＠)。
その前段階で不動産オーナー達がこぞってやっていたのは光ファイバー設備を建物内に引き込む作業でした。フレッツ光にするか何にするかとかをやっていました。それはどれくらいの費用がかかるのか、本当に必要か、など。費用を工面できないオーナーは入居者にJCOMやUSENを契約してもらって個別にインターネットを引き込んでもらったり…とか。更にそれ以前は地デジの設備をどうするかなど。賃貸業者さんからは「ネットは光ですか？ADSLですか？」みたいな質問が来たり。非常に懐かしいです。

つまり、これらのハード面ソフト面の重要な設備への投資判断が約５年おきぐらいに訪れることはほぼ間違いありません。新築も10年経てばもう中古物件です。それだけ世の中は早く進化していっています。

その結果起きるのが

　家賃の下落と空室の発生 (＠_＠) …これが現実です。

新築当初からの設備が古くなれば、少なからず他の物件と比較して競争力は劣っていきます。
そうなると、設備投資をして競争力を上げるか家賃を下げるか、という現実を突きつけられます。
最初に想定していた購入当初の収支が狂い始める序章です。