【物件管理】第4回空室はこうすれば埋まる地方・郊外物件を満室に導く具体的な方法とは!?

みなさんこんにちは。合同会社Bria（ブリア）の橋本です。弊社は大阪市を中心として日本全国の特に駅から距離のある一棟アパートや、郊外エリアの戸建などを中心に物件管理を行っている不動産管理を専門とする会社です。築古（旧耐震）で入居者募集のしづらい建物や、心理的瑕疵、入居者間トラブル、近隣住民とのトラブルなどのある物件の問題解決を積極的に引き受けています。

第１回目から第３回目までの記事では、地方や郊外物件における空室の原因や実際の失敗事例についてお伝えしてきました。

「じゃあ、どうすれば埋まるのか？」

今回はその疑問に対して、実際の現場で行っている改善の考え方をお話していきます。

空室から満室までの流れとは⁉

３回目の記事の時、お客様の三井貴文（仮名）さんの物件で最初に行ったのは「特別なリフォーム」でも「大幅な家賃の値下げ」でもありませんでした。
まず取り組んだのは“見直し”でした。一見すると地味ですがこれを外してしまうと、どれだけお金をかけても結果にはつながりません。

見直しその１

見直しの過程で最初に確認したのは「この物件は誰に選ばれるべきか」という点です。それまでの募集内容を見ると、単身向けにも見えるしファミリーにも見える。つまり、誰に向けているのかが曖昧な状態でした。
そこで”立地や間取り”、”周辺環境”を踏まえて「どんな人ならこの物件を選ぶのか」を具体的に言語化していきます。この作業を行うだけで、募集の方向性は大きく変わりました。

見直しその２

次に着手したのは「見せ方」です。今の時代、ほとんどの入居希望者はインターネット上の情報で物件を比較します。その中で選ばれるかどうかは、写真と情報の伝え方でほぼ決まります。
三井さんの物件も以前は少し暗く古い印象の写真が使われていました。そこで、明るさや角度を見直し生活イメージが湧くように撮影し直しました。すると、それまで止まっていた反響が少しずつ動き始めたのです。

見直しその３

さらに、「条件の整え方」も重要です。ここでよくあるのが「家賃を下げるしかない」という判断ですが、必ずしもそれが正解とは限りません。実際には「初期費用や契約条件」「細かな設定を調整する」ことで、家賃を維持したまま決まるケースも多くあります。大切なのは、競合物件と比較したときに「選ばれる理由」があるかどうかです。

見直しその４

そして見落とされがちなのが「スピード」です。地方・郊外物件では特に「問い合わせへの対応」や「判断の遅れ」がそのまま”機会損失”につながります。少しの差で他の物件に流れてしまうことも珍しくありません。
実際に三井さんのケースでも対応のスピードを意識することで、成約までの流れが明らかに変わりました。※ここも結構重要なポイントで、物件の管理を自分で行いたいというオーナーさんもおられるのですが、自主管理では限界の部分がこのスピード感になります。

ここまで読んでいただくと分かる通り、やっていること一つひとつは特別なものではありません。
ただし、それを“物件ごとに最適な形で組み合わせること”が重要なのです。
そしてこの部分こそが、管理会社によって大きく差が出るポイントでもあります。

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